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“내가 계약하려는 집에 은행 대출이나 가압류가 걸려 있지 않을까?” 등기부 등본 조회를 통해 이런 불안감을 해소할 수 있습니다. 부동산 등기부 등본은 건물·토지의 권리 관계를 한눈에 보여주는 공적 문서로, 매매·전세·임대차 등 모든 부동산 거래의 필수 확인 자료입니다. 지금부터 등기부 등본 조회 방법과 표제부·갑구·을구 읽는 법까지 단계별로 차근차근 알려드리니, 끝까지 확인하세요!
▼ 목차
- 1. 등기부 등본이란 무엇인가?
- 2. 등기부 등본 발급 방법 (온라인·오프라인)
- 3. 표제부 읽는 법
- 4. 갑구 읽는 법 (소유권 및 권리 제한)
- 5. 을구 읽는 법 (담보 및 가등기)
- 6. 등기부 등본 활용 꿀팁 및 유의사항
1. 등기부 등본이란 무엇인가?
- 정의: 등기부 등본은 해당 부동산의 소유권, 저당권, 가압류·가처분, 전세권 등 권리 관계가 기록된 공식 문서입니다.
- 구성:
• 표제부: 부동산 소재지·지목·면적·용도 등 기본 정보
• 갑구: 소유권 변동·명의 변경·가압류·가처분 등 권리 제한 사항
• 을구: 저당권 설정·전세권·지상권 등 담보권 및 가등기 정보 - 목적: 부동산 매매·전세·양도·담보 대출 등 거래 시, 권리 문제를 사전에 확인하여 분쟁을 예방합니다.
2. 등기부 등본 발급 방법 (온라인·오프라인)
- 온라인 발급 (대법원 인터넷 등기소)
1) 웹사이트 접속: 인터넷 등기소 → 회원가입 또는 비회원 신청 가능
2) 부동산 주소 입력: 건물(아파트, 단독주택) 혹은 토지(필지) 지번 입력
3) 등기 목적 선택: ‘등기부 등본(표제부 포함)’ 선택 → 결제(수수료: 1건 당 1,000원) 후 PDF 다운로드 가능 - 오프라인 발급 (등기소 방문)
1) 관할 등기소 방문: 해당 부동산 소재지 관할 지방법원 등기과 방문
2) 등기부 등본 신청서 작성 및 수수료 납부(1,000원)→창구에서 등본 수령 - 편의점·무인민원발급기 이용
1) 가까운 무인민원발급기 방문(주민센터, 대형마트 등 설치)
2) 부동산 등기부 등본 메뉴 선택 → 카드 결제 후 현장 출력 (수수료 동일)
3. 표제부 읽는 법
- 표제부 구성 요소
• 표제부 상단: 부동산 소재지(시·군·구, 도로명 또는 지번)
• 지목 및 면적: 대지, 전, 답 등 지목과 제곱미터(㎡) 단위 면적 표기
• 용도 및 구조: 단독주택, 아파트, 오피스텔 등 건물 용도와 구조·층수 - 예시 해설
| 항목 | 내용 예시 | 설명 |
|:----:|:---------:|:-----:|
| 부동산 소재지 | 서울특별시 강남구 역삼동 123-45 | 지번으로 조회하거나 도로명주소로 확인 가능 |
| 지목 | 대지 | 토지의 이용 목적을 표시 (대지, 전, 답 등) |
| 면적 | 84.97㎡ (약 25.7평) | 건물 부속 토지 또는 토지 자체의 크기 |
| 용도 | 아파트 | 건축물 종류와 용도를 표시 | - 확인 포인트
• 지목이 ‘대지’인지, 건물 구조가 매매 또는 전세 계약 목적과 일치하는지 반드시 확인
• 소유자 이름 바로 아래에 ‘건물명’(A아파트 등)과 동·호수 등이 표기되어 있으면 정확한 대상 확인 가능
4. 갑구 읽는 법 (소유권 및 권리 제한)
- 갑구 구성 요소
• 소유권 변동 기록: 소유권 이전(매매, 증여), 상속 기록 등
• 권리 제한 등기: 가압류, 가처분, 임차권(전세권) 등이 있을 경우 해당 사실 표기 - 예시 해설
| 항목 | 내용 예시 | 설명 |
|:----:|:---------:|:-----:|
| 소유권 이전 | 2023.05.10 매매 | 소유권이 이동된 날짜와 원인 표기 |
| 가압류 | 2024.01.15 서울중앙지방법원 가압류 | 해당 부동산에 채무자가 있는 경우, 가압류 설정 현황 |
| 임차권 설정 | 2024.02.01 전세권 설정 | 임차인이 전세권자로 등재되어 있음을 의미 | - 확인 포인트
• 갑구에 가압류·가처분 등이 있으면 매매나 전세 계약 시 리스크가 발생하므로 거래 전 반드시 해결 필요
• 소유자 이름과 주민등록번호 뒷자리 일부가 가려진 상태로 표기되므로, 실제 거래 시 중개사로부터 확인된 정확한 정보를 참고하세요.
5. 을구 읽는 법 (담보 및 가등기)
- 을구 구성 요소
• 저당권 설정: 은행 등 금융 기관에 대출을 받은 경우, 저당권이 설정된 날짜·금액 표기
• 가등기: 향후 권리 행사(매매예약, 분할소유 등)를 위해 사전에 설정된 등기 - 예시 해설
| 항목 | 내용 예시 | 설명 |
|:----:|:---------:|:-----:|
| 저당권 설정 | 2023.06.20 ○○은행 저당권 1억5천만 원 | 해당 날짜에 1억5천만 원 대출을 위해 저당권 설정 |
| 가등기 | 2024.03.15 매매예약 가등기 | 예비 매수자가 향후 매매를 위해 설정한 가등기 | - 확인 포인트
• 저당권 설정 금액이 보증금보다 크면, 매수 시 잔여 금액으로 매매 대금 정산이 어려울 수 있으므로 주의 필요
• 가등기 설정이 있으면, 해당 권리가 먼저 처리되어야 실제 소유권 이전이 가능하므로 매도자와 협의 필수
6. 등기부 등본 활용 꿀팁 및 유의사항
- 최신 등본 확인:
• 거래 전 최신 발급일 기준 3개월 이내 등본을 확인해야 정확한 권리관계를 파악할 수 있습니다. - 지역별 용어 차이:
• 일부 지방자치단체에서는 지목(토지 이용 목적) 명칭이 다를 수 있으니, 현지 주민센터에 문의해 정확한 표기를 확인하세요. - 중개사·변호사 활용:
• 복잡한 권리관계(공동소유, 다수 채권 설정 등)는 전문가에게 상담받는 것이 안전합니다. - 모바일 앱 활용:
• ‘부동산 114’, ‘직방’, ‘다방’ 등 부동산 앱에서는 등기부 등본 요약 정보를 제공하므로, 거래 전 간단한 예비 확인 후 정식 등본을 발급받으세요.
맺음말
부동산 거래 시 등기부 등본 조회는 필수 절차입니다. 표제부에서 기본 정보를 확인하고, 갑구와 을구를 꼼꼼히 읽어 권리·담보 상태를 파악하세요. 이를 통해 예상치 못한 리스크를 예방하고 안전한 거래를 진행할 수 있습니다. 이 가이드를 참고하여, 내 집 마련과 임대차 거래를 더욱 안심하고 진행하시길 바랍니다!